По сравнению с оформлением сделки напрямую через Росреестр или через МФЦ, электронная регистрация ускоряет процесс на несколько дней. Ждать ответа придется 1-3 дня вместо 7-9, а сбор и отправка пакета документов может занимать полчаса, вместо нескольких дней. О требованиях Росреестра к электронным документам, о которых нужно знать, прежде чем регистрировать сделку онлайн, рассказывает директор по развитию сервиса е-регистрации сделок с недвижимостью SmartDeal Наталья Крымская.
Форма документов
Для начала стоит сказать о том, что все нормы, касающиеся требований Росреестра к документам для электронной регистрации сделок с недвижимостью, изложены в Приказе от 19.08.2020 N П/0310. В соответствии с данным документом, для осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав, документы, подаваемые в электронном формате, должны быть представлены в одном из следующих видов:
в формате файлов (XML-документов), создаваемых с применением XML-схем, которые обеспечивают возможность считывания и проверки предоставленных данных;
в формате файлов (PDF/A-документов) с текстовым слоем, позволяющим осуществлять поиск информации по содержимому, которые генерируются с помощью специализированного программного обеспечения;
в формате электронных копий документов в формате PDF.
Теперь давайте подробнее рассмотрим, что представляют собой электронный документ и электронный образ документа.
Электронный документ. Создается изначально в цифровом виде, без использования бумажного носителя, и подписывается усиленной квалифицированной (УКЭП) электронной подписью (ЭП). Говоря простым языком, это документ, который был создан на компьютере и не требует распечатки.
Электронный образ документа. Цифровая репродукция бумажного документа, которая формируется с помощью сканирования. По сути, это скан-копия или фотография напечатанного документа, на которую также должна быть добавлена электронная подпись.
Следует отметить, что Росреестр хочет упростить требования к электронным образам договоров. Это коснется договоров долевого участия (ДДУ)в строительстве, а также соглашений об их изменениях и уступке прав по ДДУ, которые оформляются в форме договора уступки прав требования (ДУПТ). Однако новый приказ пока не утвержден, и регистраторы продолжают придерживаться прежних правил.
Электронные подписи
Все документы, которые направляются в Росреестр в электронном формате, требуют наличия электронной подписи от участников сделки. Для операций с недвижимостью применяется усиленная квалифицированная электронная подпись. Этот тип подписи является наиболее надежным и обладает такой же юридической значимостью, как и собственноручная подпись. УКЭП обеспечивает надежную защиту подписанного документа от любых изменений или подделок.
Получить УКЭП можно в одном из аккредитованных Минцифры удостоверяющих центров либо с помощью приложения Госключ. В удостоверяющий центр придется съездить лично либо вызвать курьера для идентификации личности, из документов физлицу потребуется паспорт, СНИЛС и ИНН, а также оплатить услугу выпуска ЭП (около 2000 рублей для физлиц). Через Госключ выпустить подпись можно бесплатно и полностью удаленно, но для этого потребуются загранпаспорт нового образца с биометрией, смартфон или планшет с технологией NFC, подтвержденный аккаунт на Госуслугах и российская сим-карта для СМС-оповещений. Также для удаленного выпуска ЭП можно использовать подтвержденные биометрические данные, а также выпустить подпись у банка-партнера или очно через МФЦ.
Для физлиц достаточно просто получить УКЭП и подписать пакет документов перед отправкой в Росреестр. Но важно помнить, что подпись выдается сроком на один год, после этого ее нужно будет выпускать заново. Как правило, выпуском УКЭП занимается сотрудник банка, застройщика или агентства недвижимости, через которого проходит сделка.
Машиночитаемая доверенность (МЧД) для юридических лиц
Такая доверенность, заверенная нотариусом, понадобится, если сделка проводится между физическим и юридическим лицом. В таком случае представителю компании необходимо помимо своей УКЭП физлица иметь еще и заверенную нотариусом МЧД от организации.
До конца августа 2024 г. у компаний еще есть возможность использовать УКЭП юрлица для совершения сделок с недвижимостью, а с 1 сентября 2024 г. машиночитаемая доверенность станет обязательной. МЧД можно получить у любого нотариуса. Для этого необходимо:
личное присутствие, паспорт, ИНН и СНИЛС доверенного лица;
личное присутствие, паспорт, ИНН и СНИЛС руководителя организации;
выписка из ЕГРЮЛ (запрашивается нотариусом на дату совершения нотариального действия);
протокол/решение/приказ о назначении руководителя организации;
учредительные документы юрлица; номер ОГРН.
К рассмотрению принимаются только оригиналы документов, никаких копий.
Какие виды сделок можно проводить онлайн?
В настоящее время для оформления в режиме онлайн доступно множество видов сделок. Наиболее распространенные из них – это договор долевого участия (ДДУ) и договор купли-продажи (ДКП), как с ипотечным кредитом, так и без него. Онлайн также возможно оформление аренды, передачи прав собственности, регистрация уже существующих прав и даже альтернативные сделки с несколькими продавцами и покупателями.
Для физических лиц минимальный перечень необходимых документов включает в себя:
паспорт, СНИЛС и ИНН;
разрешение от владельца недвижимости на проведение сделки в онлайн-формате (подается в МФЦ), если нет ограничений на такие действия без личного присутствия. В противном случае запрет можно снять через портал госуслуг или в МФЦ. Если сделка осуществляется через банк, то разрешение не требуется, достаточно удостовериться в отсутствии запрета;
свидетельство о браке и заявление второй стороны о согласии на сделку или документ, подтверждающий, что участник сделки не состоит в браке;
квитанция об уплате государственной пошлины (ГП). При электронной регистрации сделки оплатить ее можно и после подачи документов. В этом случае Росреестр автоматически формирует квитанцию с УИН (уникальным идентификатором начисления), заплатить по которой необходимо в течение 5 дней с даты подачи заявления;
договор купли-продажи недвижимости.
Хотя на первый взгляд процесс онлайн-регистрации может показаться сложным и требующим наличия квалифицированной электронной подписи (КЭП), фактически этой работой занимаются подготовленные сотрудники банков, строительных компаний или агентств по недвижимости, имеющие все необходимые документы. Благодаря этому, регистрация осуществляется значительно быстрее, чем при традиционном подходе через МФЦ, когда приходится стоять в очередях и долго ждать ответа от Росреестра. Если же Росреестр решит приостановить сделку и запросит дополнительные документы, в случае с онлайн-регистрацией внести изменения будет значительно проще и быстрее.